I fattori chiave che influenzano la decisione tra acquisto e affitto.
Con un mutuo alla francese, la componente di interessi è molto più elevata nei primi anni. Su un mutuo ventennale da 200.000 EUR al 3%, nel primo anno circa il 60% della rata va in interessi. Questo significa che nei primi 5-7 anni si accumula pochissima equity nell'immobile, rendendo l'acquisto molto meno conveniente se si prevede di vendere presto.
Punto chiave
Se prevedi di rimanere meno di 7 anni, l'affitto con investimento alternativo è spesso più vantaggioso.
Un anticipo di 50.000 EUR, investito in un fondo indicizzato con un rendimento medio del 7% annuo, raggiungerebbe circa 100.000 EUR in 10 anni e quasi 200.000 EUR in 20 anni grazie all'interesse composto. Chi compra casa rinuncia a questo rendimento. Il calcolatore quantifica esattamente questa differenza, includendo anche i contributi mensili all'investimento quando si affitta.
Punto chiave
L'anticipo non è semplicemente un costo una tantum: ha un costo opportunità significativo che cresce nel tempo.
La detrazione per interessi sul mutuo prima casa in Italia è limitata al 19% degli interessi fino a un massimo di 4.000 EUR/anno di interessi detraibili. Il beneficio massimo effettivo è quindi di circa 760 EUR/anno (4.000 x 19%). Questo vantaggio si riduce progressivamente man mano che si pagano meno interessi, e si azzera nella seconda metà del mutuo quando la quota interessi diventa minoritaria.
Punto chiave
Il risparmio fiscale massimo è di 760 EUR/anno e decresce nel tempo. Non dovrebbe essere il fattore principale nella decisione.
In Italia, la plusvalenza sulla vendita della prima casa è completamente esente da imposte se l'immobile è stato adibito a residenza principale per la maggior parte del periodo di possesso. Per la seconda casa, la plusvalenza è tassata al 26% a meno che non siano trascorsi almeno 5 anni dall'acquisto. Questa esenzione rappresenta il più grande vantaggio fiscale dell'acquisto della prima casa.
Punto chiave
L'esenzione plusvalenza è il vero vantaggio fiscale dell'acquisto, soprattutto in mercati con forte rivalutazione.