Quattro passaggi per confrontare acquisto e affitto in modo consapevole.
Indica il prezzo dell'immobile, la percentuale di anticipo, la rivalutazione annua stimata e i costi di vendita. Questi parametri definiscono lo scenario di acquisto.
Specifica l'affitto mensile, il suo aumento annuo e il rendimento atteso dell'investimento alternativo. Il calcolatore confronta il costo dell'affitto con il potenziale rendimento dell'anticipo investito.
Seleziona prima o seconda casa, l'aliquota IRPEF marginale, e i parametri fiscali. Il calcolatore applica automaticamente le detrazioni mutuo, l'IMU, l'imposta di registro e la tassazione delle plusvalenze.
Usa lo slider per simulare la vendita dell'immobile in diversi anni. Il grafico mostra in tempo reale quando l'acquisto diventa conveniente rispetto all'affitto con investimento.
Il mutuo viene calcolato con ammortamento alla francese (rata costante). Ogni mese, una parte della rata va a ripagare il capitale e una parte copre gli interessi. Nei primi anni la componente di interessi è predominante, per poi ridursi progressivamente.
Rata = P x r(1+r)^n / ((1+r)^n - 1)P = capitale, r = tasso mensile, n = numero rate
Lo scenario di affitto presume che l'anticipo risparmiato venga investito. Ogni mese, la differenza tra il costo mensile dell'acquisto e l'affitto viene aggiunta al portfolio. Il rendimento si accumula con interesse composto.
Portfolio = Anticipo x (1+r)^n + contributi mensilir = rendimento mensile, n = mesi trascorsi
Il calcolatore tiene conto del sistema fiscale italiano: detrazione interessi mutuo prima casa (19% fino a 4.000 EUR/anno), esenzione IMU prima casa, imposta di registro differenziata (2% prima casa, 9% seconda casa), e tassazione plusvalenze (26%, esente dopo 5 anni per prima casa).
Detrazione = min(interessi, 4.000) x 19%Massimo beneficio annuo: 760 EUR (4.000 x 19%)